Il tasso del tuo mutuo è quello che ti hanno detto?

Un problema più comune di quanto si pensi

In molti contratti di mutuo, il tasso di interesse scritto nel documento non corrisponde a quello effettivamente applicato dalla banca nelle rate. Non si tratta sempre di un errore intenzionale: a volte è un'ambiguità nel linguaggio del contratto, a volte una discrepanza tra documenti diversi, a volte un calcolo che usa parametri diversi da quelli dichiarati.

Il risultato, però, è lo stesso: il debitore paga più (o meno) di quanto concordato, spesso senza saperlo per anni.

Come nasce la discrepanza

Esistono tre situazioni ricorrenti:

• Contratto e piano di ammortamento non coincidono. Il contratto indica un tasso (per esempio 4,04%), ma le rate sono calcolate su un tasso diverso (per esempio 4,365%). La differenza può sembrare piccola, ma su un mutuo ventennale si traduce in migliaia di euro.
• Documento di sintesi e contratto riportano tassi diversi. Il foglio informativo consegnato prima della firma dice "Euribor + 1%", il contratto notarile dice "Euribor + 1,2%". Sono due numeri diversi nella stessa operazione.
• Il metodo di calcolo è ambiguo. Il contratto dice "tasso Euribor" ma non specifica se si divide per 360 o per 365 giorni. La differenza sembra tecnica, ma cambia il tasso effettivo di alcuni decimali, che su un mutuo importante diventano cifre significative.

Cosa dice la legge

L'art. 117 del Testo Unico Bancario (TUB) stabilisce un principio chiaro: il contratto deve indicare il tasso in modo trasparente. Se le condizioni applicate sono più sfavorevoli di quelle pubblicizzate o indicate nel documento di sintesi, la clausola è nulla.

In caso di nullità, il tasso non viene semplicemente corretto: viene sostituito con un tasso di riferimento molto più basso (il tasso BOT, cioè il rendimento dei titoli di Stato). Questo ricalcolo può ridurre drasticamente il debito residuo.

Se invece il tasso applicato è più basso di quello scritto nel contratto, si applicano regole diverse del Codice Civile, ma il contratto resta comunque viziato.

Un esempio concreto

Un mutuo da 214.813 euro, stipulato nel luglio 2007. Nel contratto il tasso è "Euribor + 1,2% di spread". Nel documento di sintesi consegnato prima della firma, lo spread indicato è 1%. Due percentuali diverse per la stessa operazione.

Inoltre, il contratto prevedeva 240 rate, ma il piano allegato al documento di sintesi ne riportava 340. Due piani diversi, due costi diversi, nessuna chiarezza per il debitore.

In un caso come questo, l'art. 117 del TUB prevede che il tasso venga ricalcolato al tasso BOT. Tutti i pagamenti in eccesso riducono il debito residuo.

Come verificare il tuo mutuo

Servono tre confronti:

1. Tasso nel contratto rispetto al tasso nel documento di sintesi. Se sono diversi, c'è una discrepanza documentale.
2. Importo della rata effettiva rispetto a quello che risulterebbe applicando il tasso dichiarato. Se la rata che paghi è più alta di quella che dovresti pagare con il tasso scritto, il tasso applicato è diverso.
3. Metodo di calcolo: controlla se il contratto specifica Euribor/360 o Euribor/365, e se il piano di ammortamento usa lo stesso parametro.

Se anche uno solo di questi confronti mostra una differenza, vale la pena approfondire.

Cosa serve per una verifica

Per analizzare la situazione servono:

• Il contratto di mutuo originale (atto notarile)
• Il documento di sintesi o foglio informativo
• Il piano di ammortamento (se fornito)
• Alcuni estratti conto recenti del mutuo

Con questi documenti è possibile ricostruire il tasso effettivamente applicato e confrontarlo con quello dichiarato. La prima verifica è gratuita.